Échéances d'un emprunt, d'un crédit
Calculer le montant des échéances, connaître précisément le coût de revient d'un emprunt vous permet de mieux gérer votre budget et de savoir où vous allez. Le module de calcul des emprunts ci-dessous va vous permettre d'effectuer des simulations qui vous renseigneront sur le montant des échéances, mais aussi sur les coûts de revient. Une aide précieuse avant de se lancer à l'attaque des banques.
Le mode de calcul de la partie assurance est basé sur celui des contrats groupes (les assurances des banques). Le principe en est que vous payez un pourcentage non pas sur le capital restant dû, mais sur le capital initial. C'est-à-dire qu'au fur et à mesure que vous remboursez, vous continuez à payer une assurance calculée sur le capital initial.
Les contrats d'assurances individuels sont généralement basés sur le capital restant dû. Pensez à vous renseigner à ce sujet, car au final la différence est importante.
Calcul des échéances d'un emprunt et de son coût de revient
Si vous souhaitez afficher un échéancier allez sur la page "Calcul d'un emprunt avec échéancier".
Capital emprunté :
Il est le montant que la banque vous délivrera une fois le contrat conclu. C'est sur cette base que les calculs des intérêts et des frais d'assurance seront calculés.
Taux annuel :
C'est le taux d'intérêt basé sur l'année et exprimé en un pourcentage.
Durée :
Tout simplement la durée en nombre d'année pendant laquelle s'étalleront les remboursements.
Périodicité de remboursements :
Généralement les remboursements se font mensuellement. Il peut arriver que la périodicité diffère, d'où la possibilité de choix qui vous est offerte.
Type de taux :
Deux méthodes de calculs sont utilisées pour convertir le taux d'intérêt annuel en taux d'intérêt mensuel (ou autre périodicité) : les méthodes proportionnelle et actuarielle.
Quelle méthode choisir ? Difficile à déterminer au préalable. N'hésitez pas à demander à votre banquier laquelle il compte utiliser. À titre d'exemple : pour les prêts immobiliers, souvent les prêts bancaires classiques utilisent la méthode proportionnelle, tandis que les prêts d'épargne logement utilisent la méthode actuarielle. Certes, la différence est relativement faible, mais elle fausse les comparaisons entre deux crédits. Faites des simulations pour vous en rendre compte.
Taux de l'assurance :
Il est exprimé selon un pourcentage annuel, et se calcule sur la base du capital initial. C'est pour cette raison qu'on ne peut pas l'additionner avec le taux d'intérêt annuel. 1 point d'écart avec ce taux à une influence beaucoup plus grande sur le montant de l'échéance qu'un point de taux d'intérêt annuel.
Frais de dossier :
C'est un montant payé pour couvrir les frais liés à l'étude et la réalisation du dossier. ils sont généralement prélevés sur la somme empruntée, donc ils viennent en déduction du capital utilisable. Vous vous trouvez ainsi à payer des intérêts sur les frais.
Montant de l'échéance :
C'est le montant que vous allez régler à chaque période.
coût hors capital :
C'est le prix total que vous payez pour le service que rend la banque, celui de vous prêter une somme d'argent qui vous permettra de réaliser vos projets. Il tient compte des intérêts, de l'assurance et des frais de dossier.
Taux effectif global - TEG -
ou plus récemment TAEG (Taux annuel effectif global) :
Le taux effectif global correspond au taux d'intérêt annuel qui serait appliqué si les frais de dossier et le coût de l'assurance étaient intégrés avec ces intérêts. Pour en bien comprendre le sens, lorsque vous avez fait une simulation avec des frais d'assurance et de dossier, refaites le calcul en utilisant le capital net (effectivement emprunté), le TEG comme taux d'intérêt annuel et mettez le taux d'assurance et les frais de dossier à 0. Vous obtiendrez le même montant d'échéance.
Ce taux a l'avantage de permettre de comparer les différents prêts avec un critère unique et clair. Il correspond au véritable taux d'intérêt payé, une fois toutes les charges réunies.
Prêt ou crédit bancaire
Un prêt bancaire, que ce soit un prêt immobilier ou un prêt à la consommation fonctionne selon des principes immuables : vous empruntez une somme d’argent pour une durée de temps déterminée, vous remboursez cette somme petit à petit à un taux (prix du prêt) fixé par contrat. Pour vous financer la banque emprunte elle-même cet argent « en gros », à un prix plus bas que le prix de « détail » qu’elle vous propose, comme le supermarché qui achète en gros des marchandises pour vous les revendre au détail en ajoutant une marge plus ou moins importante. Cette marge sert à payer toutes les charges fixes et variables du commerçant - ici la banque - et également à réaliser des bénéfices. Un prêt bancaire est donc une transaction commerciale comme une autre, si ce n’est qu’elle est très réglementée et obéit à des lois strictes : seules les organismes bancaires dûment accrédités peuvent réaliser des prêts bancaires.
Comme auprès des commerçants traditionnels, vous avez donc tout intérêt à comparer les offres des banques entre elles en prenant en compte toutes les composantes qui entrent dans cette offre de prêt. Un taux nominal n'est pas suffisamment significatif. Vous devez également comparer les taux des assurances de prêt qui vous sont proposés, les frais d’hypothèque ou de garantie du prêt bancaire (vérifiez bien que la somme que vous versez pour la garantie est récupérable à la fin du prêt), ainsi que les différents frais de dossier et autres qui vous sont facturés (et qui sont négociables). C'est pourquoi la loi impose dorénavant aux banques d'afficher le TAEG (Taux annuel effectif global) qui englobe l'ensemble de ces éléments.
Négociez également les frais pour IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) :
Indemnités de remboursement anticipé
Sachez qu’une banque a tout intérêt à vous garder comme client le plus longtemps possible lorsque vous souscrivez un prêt bancaire, car les intérêts que vous lui verser en paiement de votre emprunt lui permettent de vivre et de faire des bénéfices. Si vous décidez de solder votre prêt avant sa fin normale - soit que vous ayez vendu votre bien, soit que vous ayez à disposition une somme qui vous permet de solder cet emprunt ou encore parce que vous faites racheter votre prêt par une autre banque – la banque peut vous demander de lui verser des pénalités pour se rembourser de ce « manque à gagner ». Ce sont les IRA : Indemnités de Remboursement Anticipé.
Ces IRA sont négociables comme tout le reste et elles font partie du paquetage complet que vous devez comparer. Les IRA peuvent être totalement
supprimées si vous avez assez de force de conviction et que vous avez les bons arguments pour convaincre le banquier.
Taux des prêts
Il existe des prêts bancaires à taux fixe et des prêts à taux variable, ainsi que des prêts dont le taux est un mix entre fixe et variable : une première période à taux fixe puis le reste à taux variable. Selon la période et le cours du taux, il peut-être intéressant de choisir l’une ou l’autre de ces formules. Le taux fixe vous donne une garantie sur toute la durée de votre emprunt et vous rassure sur le fait que vos échéances resteront identiques au contrat initial ; le taux variable en revanche vous permet de faire un pari sur l’avenir en espérant que les taux baisseront et que vos échéances baisseront en conséquence.
Principe de fonctionnement d’un prêt ou d’un crédit bancaire
vous remboursez d’abord le maximum d’intérêts et le minimum de capital, puis au fil du temps la tendance s’inverse et vous remboursez moins d’intérêts et plus de capital. Cela permet à la banque de gagner de l’argent même si vous décidez de rembourser par anticipation votre emprunt avant la fin programmée. Vous retrouvez le décompte exact pour chaque échéance dans le tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt qui vous est faite par la banque.
L’outil de calcul ci-dessus vous permet de générer un tableau d’amortissement pour vous faire une idée précise sur les échéances que vous aurez à payer en fonction des différents scénarios. Cet outil s'applique à plusieurs type de prêts : crédit bancaire, prêt immobilier, crédit auto et crédit personnel ou crédit à la consommation qui fonctionnent de la même manière. Ce sont tous des prêts amortissables, c'est à dire que les mensualités comportent une partie de capital et une partie d'intérêts.
L’assurance du prêt
Pour vous accorder votre prêt, la banque vous demandera de souscrire une assurance sur votre tête et celles de vos co-emprunteurs. Cette assurance a pour but de garantir à la banque que l’emprunt sera remboursé même si vous décédez ou que vous êtes dans l’incapacité physique de gagner de l’argent pour assurer le paiement mensuel de votre prêt (maladie grave, comas, handicap suite à accident, etc…). Cette assurance est obligatoire. La loi Lagarde entrée en vigueur le 1er septembre 2010 stipule que désormais l’emprunteur est libre de choisir l’assureur auquel il confiera l’assurance de son prêt bancaire. Cela signifie que le banquier n’a plus le droit de vous imposer sa propre assurance en vous faisant miroiter que si vous ne prenez pas son assurance, il ne pourra pas vous garantir le super taux qu’il est en train de vous proposer. Attention, vous devez vous assurer que le contrat d’assurance que vous apportez en concurrence de celui que vous propose la banque présente bien les mêmes niveaux de garantie. Vous pouvez vous adresser à un courtier en assurance qui saura repérer dans la foule des compagnies d’assurances et des contrats celui qui correspondra le mieux à vos besoins. Ce que dit la loi Lagarde :
I. Article L.312-8 : « L’emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées à l’article L.312-9 ».
II. Article L.312-9 : « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée »
II. Article L.312-9 : « Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre définie à l’article L.312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».
II. Article L.312-9 : « L’assureur est tenu d’informer le prêteur du non-paiement par l’emprunteur de sa prime d’assurance ou de toute modification substantielle de son contrat d’assurance ».
Comment négocier un prêt ou un crédit bancaire
Dans tous les cas, lorsque vous démarrerez votre prospection, mettez le maximum d’atouts dans votre manche pour faire pencher la balance de votre côté. Vous pourrez probablement négocier un bon taux si vous êtes un bon client potentiel, c’est-à-dire que vous représentez une ressource intéressante pour la banque. Quels sont vos revenus et où sont-ils domiciliés ? La banque vous demandera généralement de les domicilier chez elle. Quels sont vos crédits déjà en cours et, du coup, quelle est votre capacité d’emprunt véritable ? Il est évident que moins vous avez de crédits en cours, voire aucun, vous êtes d’autant plus intéressant. A moins que vous ne fassiez racheter tous vos crédits par la nouvelle banque qui vous proposera alors un échelonnement global. Quels sont vos avoirs actuels et que comptez-vous apporter en termes financiers dans ce projet ? Êtes-vous prêt à ouvrir un compte d’épargne (PEA, assurance vie, compte en actions, etc…) dans la nouvelle banque ? Si vous envisagez de faire un crédit immobilier dans le cadre d’une opération financière (revente ou location), quel prévisionnel avez-vous fait et sur quoi vous basez-vous pour étayer vos dires ? Menez d’abord la négociation avant de sortir vos atouts afin de faire baisser encore le taux. N'hésitez pas à dire que vous avez déjà rencontré des banques ou que vous allez le faire.
Ayez toujours de quoi écrire pour prendre des notes.. N’hésitez pas à poser beaucoup de questions, surtout si votre interlocuteur vous parle comme à un complice déjà rodé à tous les termes qu’il vous énonce : faites-vous préciser ce que signifie tel terme et comment le banquier arrive à tel calcul. Il espère justement vous noyer dans des explications fumeuses en vous assenant de chiffres et de pourcentages, calculatrice à l’appui (sans vous donner les formules qu’il utilise, bien sûr).
Bref, la recherche et la négociation d’un prêt bancaire sont donc un parcours du combattant qui requiert du temps et de la pugnacité. Vous devrez être un vrai négociateur et vous armer de patience et de sagacité pour comprendre ce que vous disent chacun des banquiers que vous rencontrerez car ils ont tous un « langage maison » bien rodé qui vise à noyer le poisson (vous) et qui vous laissera souvent perplexe. Une autre possibilité s’offre à vous si vous ne vous sentez pas d’attaque pour affronter ce monde âpre, ce sont les courtiers en banque. Un courtier ou une société de courtage est un organisme qui mène la négociation pour vous auprès de plusieurs banques à la fois. Le courtier connaît ce milieu et possède une formation financière qui lui permet d’entrer dans la logique des banques afin de vous proposer une offre adaptée à vos besoins et à votre cas particulier. Il est évident que le courtier se rémunère sur l’affaire conclue puisque c’est également un professionnel.
Rachat ou renégociation de prêt
Sachez également que lorsque votre prêt bancaire sera conclu, il vous sera toujours possible de le renégocier ou de le faire racheter par une autre banque si les taux des prêts baissent. D’où l’intérêt de négocier, voire de faire disparaître les IRA. Vous devrez dans ce cas repartir à la chasse pour apporter des éléments concurrentiels à votre banque pour qu’elle accepte la renégociation ou à une autre banque pour la faire entrer dans la danse.
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